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        长江商报 > 首创置业财务费增177亿急售50亿资产解压   李松平掌舵一年净利降9%增收不增利

        首创置业财务费增177亿急售50亿资产解压   李松平掌舵一年净利降9%增收不增利

        2019-03-25 06:51:50来源长江商报

            长江商报记者 江楚雅

            2018房企500强销售达9.9万亿碧万恒销售均破3000亿千亿房企增至30家千亿已经成为房企活下去的标配曾经行业前30强的老牌房企首创置业02868.HK的?#38477;?#21364;显得?#34892;?#32531;慢

            2018年保750亿冲800亿2019年突破千亿2020年达到1400亿回到行业前30强2017年业绩会上首创置业提出上述销售目标

            2018年由李松平带领的新任管理层在中期业绩会上重申这一目标2019年的目标销售额却被下调至800亿元

            年报显?#33606;?#39318;创置业2018年实现签约金额706.4亿元不仅?#21019;?#21040;800亿元的销售目标甚至仅实现750亿元保底销售目标的94%

            销售目标不达标首创置业还增收不增利其去年营业收入为232.57亿元同比增9.23%净利润为19.23亿元同比降8.98%值得注意的是其财务费用也大幅增加177.19亿元同比增长161%

            此外冲击A股曾被视作首创置业的重大战略之一然而这条路首创置业整整走了14年期间4次启动回A计划但2018年9月首创置业最终还是向证监会申请撤回A股发行申请

            首创置业今年要突破1000亿可能难度很大重回行业30强并非?#36164;¡?#36130;经评论员肖磊向长江商报记者分析称首创置业业绩?#21019;?#26631;主要还是与去年整个地产市场进入调整期有关尤其是下半年市场需求萎缩明显增长几乎停滞另外首创置地此前过于乐观的预期导致很多策略不能?#35270;?#24066;场的调整影响了销售

            800亿元的销售目标未完成利润下滑财务费用大涨冲击回A股再度落空针对上述问题长江商报记者向首创置业发去采访提纲截至记者发稿尚未得到回复

            增收不增利千亿目标下调两成

            3月11日的2018年度业绩会上首创置业宣布2019年的销售目标为800亿元?#26174;?#26469;的千亿目标下调两成在销售目标下调的同?#20445;?#39318;创置业还出?#33267;?#22686;收不增利的情况

            年报披露首创置业2018年全年营业收入为232.57亿元同比增长9.23%销售额同比增长至706.4亿元尽管销售额及营收均有所上涨但净利润却出现下滑2018年其净利润归属于母公司股东的净利润为19.23亿元同比减少8.98%而2017年首创置业营收净利双增实现营业收入212.92亿元同比增长4.63%实现净利润21.13亿元同比上涨了4.71%

            同样降低的还有毛利率2018年其营业税后毛利率约26%较2017年下降1个百?#20540;?#39318;创置业在年报中表示主要原因是本期一级开发业务毛利率降低据公告2017年一级土地开发成本仅为9.71亿元2018年该项成本直接飙升至约20.81亿元而相应的业务收入反而减少了330.2万元

            对于?#21019;?#25104;既定目标,首创置业方面解释称:由于2018年上半年房地产市场较为火热,下半年有下降,而公司是重仓在第三季度第四季度,因而对销售影响较大加之2018年公司业务布局偏重于一线城市及热点二线城市,因而签约销售额?#21019;?#30446;标

            首创置地此前过于乐观的预期也导致很多策略不能?#35270;?#24066;场的调整这个对销售也是有影响的2019年的目标已经从突破1000亿调整为达到800亿所?#28304;?#36825;个调整来看今年要突破1000亿可能难度很大财经评论员肖磊向长江商报记者分析称首创置业业绩?#21019;?#26631;的主要还是去年整个地产市场进入调整期有关尤其是下半年市场需求萎缩明显增长几乎停?#20572;?#28040;费市场也比较谨慎另外首创置地此前过于乐观的预期导致很多策略不能?#35270;?#24066;场的调整对销售也有影响

            逆周期扩张新增产能储备超千亿

            为了重回房企30强一向以稳健著称的首创置业近年在扩张规模上明显提速

            2018年以来首创置业进行逆周期的扩大土地收购通过一二级联动并购及合作开发等方式新增产能储备超千亿截至2018年12月31日,首创置业全年新获二级开发项目27个土地投资额409亿元同比增长11.3%首创置业拥有土地储备总建筑面积1255万平方米(公司权益面积849万平方米),土地储备总地上建筑面积966万平方米(公司权益面积650万平方米)

            进入2019年千亿目标压身首创置业在加速储备粮草拿下佛?#38477;?#22359;首金资?#20928;本?#24179;谷项目并入股?#26412;?#26397;阳区一宗租赁用地等而新年业绩情况也已初步显现截至2019年2月底其累计实现签约面积约40.2万平方米同比增长38.8%累计签约金额约90.9亿元同比增长54.1%

            作为隶属于?#26412;?#22269;资委的国有大型企业起步于?#26412;?#30340;首创置业上市之初仅在?#26412;?#24066;发展2005年之后首创置业开启?#21496;?#22806;扩张之路进军西南长三角两年内将市场开拓至天津成都重庆及无锡等城市

            然而除了?#26412;?#20043;外其他四个核心城市销售表现并不理想年报显?#33606;本?#22320;区销售增长显著实现签约额392.4亿元同比增长73.7%?#24613;?#36798;55.5%天津销售跌破百亿元成都销售同比下降47%上海销售业绩至今仅69亿元而重庆还?#21019;?#21040;30亿元

            此外作为中国房企首创置业一直在国际化方面积极探索2014年中期首创置业在澳洲开发的第一个项目悉尼Eve一经面世便取得了良好的开局首期197套住宅去化率达到95%销售收入超过7亿元同年12月13日首创置业在澳洲开发的第二个项目Carlingford的首期产?#25151;?#30424;销售408套住宅获得了3500份的认购认购率近9倍

            不过年报显?#33606;?#39318;创置业2018年在悉尼及布里斯班签约销售额约40.18亿元比2017年的72.27亿元下降约44%2018年首创置业在悉尼投资四个项目总建筑面积达到3.9万平方米而2017年该数字为20万平方米

            首创置业走出?#26412;?#26412;营走出国门现在似乎遇到了挑战肖磊认为首创的大本营在?#26412;本?#32943;定是占有主要份额但首创最近几年的对外扩张也比较明显包括天津等地发展的也不错海外市场?#19981;?#21487;以但整体来说房地产行业受到周期的影响较大再加上负债高企对市场的变化很难?#35270;突?#36973;遇多重挑战尤其是海外市场整个产业链的成本比较高很容易推升债务的增加

            出售50亿资产缓解偿债压力

            随着开疆拓土进程加快首创置业的资金压力也逐渐显现

            截至2018年12月31日首创置业及其子公司总资产为1697.17亿元总负债1315.16亿元资产负债率77.49%净负债率193.43%同比2017年的77.42%和150.64%分别上升0.07和42.79个百?#20540;?/p>

            其中流动负债637.77亿元2017年660亿元非流动负债677.39亿元2017年434.44亿元公司短期借款为27.49亿元一年内到期的非流动负债为206.71亿元比期末货币资金225.27亿元多出8.93亿元无法覆盖短期借款?#32422;?#19968;年内到期的非流动负债

            此外2018年的长期借款同比2017年末增长了73.12%应付债券同比增长了103.27%也令公司期末有息负债抬升净负债率同比抬升明显其财务费用也大幅上涨由2017年的109.73亿元上升至286.92亿元增长177.19亿元同比上涨161%

            而在2018年初举办的业绩发布会上首创置业管理层曾表?#33606;?#26410;来三年净负债率预计控制在100%-120%以内如果实现A股的重大股本融资突破净资产负债率有望控制在90%以内

            为缓解资金压力首创置业在经营层面提出了加快经营性现金流回款的目标通过快周转释放负债压力据悉2016年之后首创置业提出了五大考核指标增长率毛利率周转率负债率及去化率此外首创置业?#19981;?#21152;大合作力度如加大与基金的合作

            加快周转的具体措施方面首创置业于2018年提出了369新工期标准即3个月取得方案批复6个月取得施工许可证9个月取得预售许可证?#20445;?#20174;而达到加快项目供货速度加速签约回款争取当年回款/当年签约率90%以上为提高周转率首创置业也计划出售部分资产加速变现涉及?#38477;?#36164;产规模达50亿元

            肖磊指出从目前的情况看首创置地正在利用各种手段降低杠杆率也就是降低负债率可能会在股票市场有一些动作但要整体控制负债率还需要收缩扩张预期做顺周期的减负行为


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