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        长江商报 > 越秀地产财技3成营收靠股权回购 林昭远履新卖广州越汇缓解现金流

        越秀地产财技3成营收靠股权回购 林昭远履新卖广州越汇缓解现金流

        2018-08-27 06:45:14来源长江商报

            长江商报记者 吴婷

            老牌房企越秀地产00123.HK日前发布半年报公司合同销售达280亿元刚好完成此前550亿元既定目标一半

            然而长江商报记者统计发现越秀地产同期营收并未增长仅为101.6亿元同比下降14.9%其营业利润为20.20亿元同比下降14.76%毛利为26.23亿元较去年中期下降11.85%

            值得注意的是该营收数据中还包括上半年越秀地产对广州地王武汉地王?#36739;?#30446;股权回购之后带来的补充效应?#36739;?#30446;合计营收占总营业收入的33.6%此外越秀地产还通过股权收购粉饰财报业绩

            与此同时越秀地产上半年负债率继续攀升销售回款速度下降融资成本上涨现金流继续承压为此越秀地产上半年新增项目投资谨慎土地权益占比减少

            对上述财务数据问题?#29616;?#38271;江商报记者已发函至越秀地产但截至发稿时止尚未收到任何回复

            靠回购增收  营收仍下滑15%

            半年报数据显?#33606;?018年上半年越秀地产累计合同销售279.8亿元全年550亿元的销售目标刚刚完成过半净利达13.1亿元增长19.2%

            越秀地产2018年合同目标是550亿元按此计算上半年刚好完成过半按照越秀地产此前计划每年增长目标35%以上力争2020年突破1000亿销售规模

            ?#36824;?#38144;售业绩上涨也未能提升增收上半年实现营收仅为101.6亿元同比下降14.9%营业利润为20.20亿元同比下降14.76%毛利为26.2亿元较去年中期29.8亿元下降11.8%

            值得注意的是上半年营收数据中还包括2018年上半年越秀地产对广州地王武汉地王?#36739;?#30446;股权回购之后带来的补充效应其中武汉地王项目公司带来营业收入26.4亿元净利润为3597万元广州地王项目营业收入7.7亿元净利润1453万元上述?#36739;?#30446;为其带来的营业收入占总营业收入的33.6%

            此外2018年5?#23653;?#36234;秀地产收购云秀公司100%股权而云秀公司持有广州星汇云城2%的股权相当于越秀间接收购广州星汇云城下称星汇云城2%股权至此越秀地产在星汇云城的实际权益由49%增加至50.91%彼时公?#23159;?#30830;指出通过?#21496;٣?#30446;标公司及项目公司的财务业绩均将并入越秀地产的综合财务业绩?#20197;?#26399;星汇云城将对越秀地产整体经营收益带来贡献

            实际上财报显?#33606;?#26143;汇云城也确实贡献了营收业绩今年上半年星汇云城合同销售4.15万平方米销售金额达17.47亿元占到广州地区合同销售额的11%占到越秀地产总体合同销售额的6.2%

            对于营收下滑的原因越秀地产表?#33606;?#20844;司重点发展的大湾区长三角中部地区的合同销售额达253.8亿元约?#25216;?#22242;合同销售总额的90.7%而重点布?#20540;?#26477;州苏州等地受政策调控比较严格的区域导致该地区销售金额下降影响整体销售情况

            4年总负债增近2倍  融资成本上涨

            营收能力不足但其总负债还在不断攀升数据显?#33606;?015年中报2018年中报越秀地产总负债分别为690.78亿元815.16亿元969.32亿元1156.65亿元4年增长1.7倍

            同期越秀地产总资产分别为1005.87亿元1139.48亿元1323.23亿元1575.54亿元资产负债率同期分别为68.67%71.5%73.25%73.4%而从净负债率看2018年上半年为64.3%同比上升23.65%

            从现金流看越秀地产上半年现金及现金等价物期末余额为191.57亿元与2017年同期197.07亿元相比减少5.5亿元

            与此同时由于销售回款速度下降越秀地产已售未入账销售金额出现较大幅度上升截至6月30日越秀地产已售未入账销售金额达到561亿元同比增长41.3%

            此外融资成本也在上涨今年上半年完成境内融资117.6亿元境外银行融资120.1亿元实际借贷平均年利率也由2017年的4.3%上升至4.82%上半年借贷总额为527.66亿元与2017年中期477.09亿元相比增长了10.6%所产生的借贷成本也从2017年中期10.34亿元上升?#20004;?#24180;中期13.73亿元同比增幅达32.8%

            新增项目权益减少  卖子换现金流

            负责率攀升融资成本上涨现金流趋紧情况下今年上半年越秀地产投资也显得颇为谨慎

            中报数据显?#33606;?#20170;年上半年越秀地产土地储量和土地权益占比减少截至2018年上半年越秀地产新增的9幅地块中新增权益建面为74.3万平方米平均权益比例仅为29.8%总土地储?#35813;?#31215;1822万平方米总土地储备权益占比为57.0%较今年年初下降3.4个百?#20540;?/p>

            其中仅有2幅土地建面权益占比高于90%其余7个地块权益占比均低于50%苏州高新区浒关地块?#32531;?#21335;沙灵?#38477;?#22320;块二的权益比例仅为9.5%而土地权益占比较低直接导致其未来权益销售金额下降未来归母利润减少

            越秀地产指出其中两幅权益比例均为9.5%的地块是通过投资基金合作模式获取其他低权益比例的地块则为了规避市场风险选择与企业合作开发

            值得注意的是半年报发布后仅一天越秀地产董事长兼执行董事张?#34892;ˡ倍?#20107;长朱春秀双双辞职林昭远辞任?#20493;?#20107;长及总经理同时被委任为董事长而林峰则顶替林昭远的相关辞任职位

            而林昭远上任后就决定抛售资产8月17日公告显?#33606;?#36234;秀地产将通过公开挂牌的方式出售广州越汇100%间接股本权益广州越汇主要持有位于广州市的越秀财富天地广场彼时财富天地广场被视为越秀地产的扛鼎之作

            公告显?#33606;?#36130;富天地的股东由庆和投?#35270;?#38480;公司和广州市城市上建设开发有限公司构成截止到2018年8月17日两者分别持有77.79%及22.21%股份?#38469;?#20110;越秀地产旗下子公司

            尽管目前此项目的竞拍底价仍未确定但越秀地产在公告中明确表?#33606;?#26412;次出售?#21830;?#21319;公司的资产周转率和提高现金回流提升自身收购新增土地或其他地产公司股权的能力

            ?#36824;?#20844;开资料显?#33606;?#20165;2007年拿地就达17亿元而广州市越汇注册?#26102;?#20026;13.5亿元如果按此计算财富天地的实际投资额应达30.5亿元

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